Nicht nur Besitz, sondern auch Miete verpflichtet!

 

Dieses Thema kennen viele Haus- und Wohnungseigentümer: ein Mieter zieht aus und hätte eigentlich die Pflicht, die Wohnung wieder in einen ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen. Dazu gehören neben Renovierungsarbeiten auch Rückbauten, wenn beispielsweise während der Mietzeit eine Wand entfernt und ein Durchbruch zu einem anderen Raum geschaffen wurde.

Was im Kleinen gilt, gilt auch im Großen:

Als im Jahr 2017 die Polizei der Stadt Düsseldorf aus der bekannten „Altstadtwache“ in neue Räumlichkeiten umziehen wollte, staunte der alte Vermieter nicht schlecht!

Für die Arbeit der Polizei wurden die bis dahin als Büros genutzten Räumlichkeiten der Altstadtwache über die Jahre verändert. Neue Leitungen für das Equipment wurden eingefügt, Zellentüren für den Gewahrsam installiert und sogar ein eigener Kraftraum wurde eingerichtet.

Was für den täglichen Polizeidienst dringend notwendig ist, ist für einen Nachmieter nicht ohne weiteres zumutbar.

Daher war es für den Vermieter außerordentlich wichtig, dass alle Veränderungen ordnungsgemäß zurückgebaut wurden. Nur so kann das Gebäude der Altstadtwache für einen angemessen Preis verkauft werden.

Die buttler Rechtsanwaltschaft stand und steht dabei auf der Seite des Vermieters. Sie vertritt in den noch laufenden Verhandlungen über die Abgeltung der nicht unternommenen Rückbaumaßnahmen dessen Interessen gegen das Land Nordrhein-Westfalen. Zudem war die buttler Rechtsanwaltsgesellschaft wesentlich am Verkauf der Altstadtwache an einen neuen Eigentümer beteiligt.

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Angebote, die zu gut sind, um wahr zu sein?

 

Immer wieder locken Immobilienunternehmen in Printmedien, Aushängen oder Immobilienportalen mit günstigen Angeboten für Eigentumswohnungen, Doppelhaushälften oder ganze Häuser.

Nach oberflächlicher Lektüre des Kaufvertrags wächst mitunter erst beim gesetzlich vorgeschriebenen Notartermin die Erkenntnis, dass es sich bei dem augenscheinlich günstigen Angebot um sogenanntes „Wohnungseigentum“ handelt.

Anders als das Alleineigentum an einer Sache, wie beispielsweise an einer Doppelhaushälfte, definiert das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) „Wohnungseigentum“ als das „Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum“.

Das bedeutet: Der Miteigentümer teilt sich rechtlich das Eigentum mit mindestens einem weiteren Wohnungseigentümer.

Dies hat zur Folge, dass zukünftige Entscheidungen, die beispielweise den Umbau des Gemeinschaftseigentums betreffen (z.B. Dach oder Fassade), nicht ohne den anderen Wohnungseigentümer entschieden werden können. Es herrscht der Zwang zur gemeinsamen Beschlussfassung.

Auch wenn man sich mit dem anderen Wohnungseigentümer versteht und Abstimmungen unproblematisch verlaufen, wird das Thema spätestens bei einem späteren Verkauf wieder brisant:

Ein potentieller Käufer wird in der Regel nur einen geringeren Kaufpreis zu zahlen bereit sein, wenn es sich um Wohnungseigentum statt um Alleineigentum handelt, da man als Wohnungseigentümer den Beschränkungen des WEG unterliegt.

Es sollte daher sowohl bei der Durchsicht von Werbeanzeigen, bei der Lektüre des Kaufvertrags und spätestens während des Notartermins aufgehorcht werden, wenn Begriffe wie „Wohnungseigentum“, „Sondereigentum“, „Miteigentum“ oder „Teilungserklärung“ fallen.

Die buttler Rechtsanwaltsgesellschaft betreute bereits erfolgreich in mehreren Verfahren Käufer und potentielle Käufer und steht ihren Mandanten bei der Prüfung der Vertragsunterlagen sowie bei der rechtlichen Vertretung gegenüber der anderen Vertragspartei zur Seite.

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Auch im Arbeitsrecht gibt es so manches Märchen. In Zukunft werden wir Sie über Mythen und Legenden aus dem Arbeitsrecht aufklären.

 

Teil 1: „Erst drei Abmahnungen berechtigen zur Kündigung“

Man hört es immer wieder: „Wenn man drei Abmahnung erhalten hat, dann droht die Kündigung“.

Was viele nicht wissen: Eine Kündigung droht schon nach der ersten Abmahnung! Je nach Schwere des Verstoßes ist es sogar möglich, dass eine Abmahnung sogar ganz entbehrlich ist und eine sofortige Kündigung ohne Abmahnung gerechtfertigt sein kann.

Außerdem: Eine Abmahnung ist ohnehin nur dann erforderlich, wenn es um eine Kündigung aufgrund des Verhaltens eines Arbeitsnehmers geht, eine sogenannte „verhaltensbedingte Kündigung“. Neben dieser sind vom Gesetz aber auch die personenbedingte (hier liegt der Grund also in der Person des Arbeitnehmers begründet) und die betriebsbedingte (etwa bei endgültigem Wegfall des Arbeitsplatzes aufgrund Betriebsschließung) Kündigung anerkannt. Bei diesen beiden Kündigungen ist eine Abmahnung von vornherein sinnlos und wird deswegen vom Gesetz auch nicht gefordert.

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Wie berät man eigentlich Unternehmen?

 

Einer der Schwerpunkte von buttler ist die Unternehmensberatung. Insbesondere große Unternehmen sind komplex und Veränderungen haben weitreichende Konsequenzen. Darum ist eine gute Beratung umso wichtiger. Wirtschaftlichkeit und Kostenmanagement müssen, auch wenn die Geschäfte gut laufen, ein Thema sein. Sonst kommt es früher oder später zu Problemen, die dann nur noch mit einer Sanierung oder Restrukturierung zu lösen sind.

Ein weiterer wichtiger Bereich ist das Thema Mergers & Acquisitions (M&A), also der Kauf und Verkauf von Unternehmen.

Fusionen und Firmeneinkäufe sind ein probates Mittel um im Wettbewerb führend zu sein.

Anfang des Jahres 2018 schloss das buttler-Team erfolgreich ein internationales M&A-Projekt ab, bei dem die IVT Weiner + Reimann GmbH an die polnische, börsennotierte ERBUD-Gruppe verkauft wurde.

Als Teil der ERBUD-Gruppe, die Bau-, Instandsetzungs-, Service und Modernisierungsleistungen an öffentlichen Gebäuden sowie Wohn- und Industriegebäuden erbringt, ist die IVT Weiner + Reimann GmbH somit bestens für die Zukunft aufgestellt.

 

Auch im Moment betreut das buttler-Team mehrere spannende M&A-Projekte.

 

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